Una chica sobre el alquiler de vivienda

Lo primero es que la cantidad de viviendas que se dicen que están en alquiler no puede ser real, y lo digo así directamente, creo que son las que formalmente se declaran como en alquiler (simplemente por la cantidad de gente que vive en España de forma irregular y otros tantos que no han formalizado el alquiler y sabes que el propietario no lo declara uno se puede imaginar que la cantidad de viviendas en alquiler es mayor). Bien, esto es una minucia. Lo que es cierto es que en España hay muchas viviendas vacías que no se alquilan, así de saque, por múltiples miedos y resistencias. Y hasta hace unos años (y más con la burbuja inflándose) los españoles, en general, preferían la compra al alquiler. La legislación sobre el alquiler pronto cambiará, es, por lo visto, uno de los proyectos que hoy se aprueban en consejo de ministros.

Las normas sobre el alquiler de viviendas urbanas (regulado por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos y sus múltiples modificaciones) sufren lo mismo que otras leyes, partían de una fuerte protección a la considerada parte débil (el inquilino) y reforma tras reforma van dando más prerrogativas a la parte «fuerte» (el arrendador), muchas de estas reformas en favor del propietario de la vivienda van dirigidas especialmente a favorecer que los propietarios se animen a alquilar sus segundas y terceras viviendas, al darle más «garantías» de que el negocio les irá bien o, en su caso, que ante un incumplimiento del arrendatario (el inquilino) podrán echarlo y recuperar el bien.

En Radio Nacional, para hablar de este tema, llamaron a la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler, Adeprovi (¿y a nadie de los inquilinos? mal, muy mal), que mandó a los micrófonos a su abogado, Andrés Vilacoba, que, como se pueden imaginar, el anteproyecto no va tan lejos como a ellos les interesa. La entrevista es interesante, les recomiendo escucharla (además que voy a hablar de un punto de ella). Y aquí la pongo:

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En concreto quiero llamarles la atención sobre los supuestos de desestimiento del contrato (minuto 3:25 en adelante), el abogado de esta asociación aplaude con las orejas que el arrendatario pueda rescindir o terminar o desistir del contrato o como quieran llamarlo cuando le dé la gana (con una serie de causas, pero en el fondo es cuando le dé la gana, algunas de las cuales actualmente sirven para evitar la prórroga automática del contrato durante los 5 primeros años de vida del mismo, que ahora se reducirá a tres años, sea dicho), pero en cambio pone el grito en el cielo sobre el mismo punto cuando el que deja el piso es el inquilino, y habla de la necesidad de que se cumplan las cláusulas penales o indemnizatorias que el contrato establezca. Comenta el abogado:

«[…] es lógico, porque pongamos en una situación, ¿qué contrato en España conocemos que una de las partes pueda rechazar, pueda destruir ese vínculo obligacional por el mero hecho de su voluntad?, es decir, yo pacto con un arrendador una renta porque le digo que voy a estar siete años y la ley me va a permitir irme cuando me dé la gana, oiga, si usted va a estar siete años y yo pacto una renta inferior precisamente por eso, dóteme de algún mecanismo de las rentas, de la diferencia de precio que le he puesto a usted con lo que he percibido, porque le he puesto porque usted me ha asegurado que va a estar siete años»

Vaya por delante que no niego su experiencia, pero en la mía, pocos contratos se firman por más de un año (a sabiendas que existen las prórrogas automáticas), y pocas veces te hacen rebajas (¿nunca?) cuando le dices que estarás más tiempo (otra cosa es cuando, ya en vigencia el contrato, le dices que te quieres quedar más tiempo, que has demostrado que eres un buen inquilino y vecino, y que no te suba el alquiler o incluso baje, o simplemente no renuevas el contrato, esto sí se da). La queja que da el abogado solo tendría, además, valor si es que existiendo una oferta de precio Equis en el contrato se pone Equis Menos Uno porque el contrato durará más, esa queja no valdría cuando el inquilino no puede ni negociar el precio (algo bastante habitual antes de la crisis, sea dicho), que es un o lo tomas o lo dejas.

Pero no puede ser que mientras el propietario puede usar causas tan raras como el matrimonio de un tercero (oiga usted, a mí, como inquilino, qué rayos me importa lo que le pase a un mayor de edad que nada tiene que ver con mi relación contractual con usted) o por negocios que monte el propietario al margen del inquilino (como el querer recuperar una vivienda porque se vende la habitual, recordando además que también se puede vender una casa alquilada, alquiler que tiene que respetar en su vigencia el comprador, pero por poder, se puede, así que esa razón yo tampoco le veo sentido), es increíble que en esos casos sí se pueda romper el contrato de alquiler pero en otros de similar causa se tenga que pagar una indemnización (inquilino que se casa y se muda con la esposa, o mejor, inquilino cuyo hijo se casa y se va con su pareja y el arrendatario ya no necesita un piso de dos habitaciones y se quiere mudar a un aparamento, inquilino que pierde el trabajo y ya no puede pagar esa vivienda, inquilino que compra una vivienda; espejo de los tres mismos supuestos que el abogado aplaude para recuperar la vivienda con un aviso corto y sin pagar nada al inquilino).

Que se aplique la misma vara de medir, que en esos casos el arrendador tenga que indemnizar al inquilino. ¿Por qué se ponen tan pititas cuando es el arrendatario quien quiere «destruir la relación obligacional» y tan fanes cuando es el arrendador? Evidentemente porque hablamos de arrendadores que son incapaces de aplicar a otros lo que quieren que se les aplique a ellos.

Cuando desde la parte fuerte, que es el propietario en este caso, se pide «más libertad a que las partes fijen las condiciones» (es lo mismo que se dice en el ámbito laboral por las patronales, si se fijan), lo que se está diciendo es que la parte fuerte quiere que la parte débil no pueda ni respirar, que todo el riesgo de un negocio (y eso es poner una propiedad tuya en alquiler) recaiga sobre la parte débil, por eso pide que si el arrendatario se marcha tenga que pagar lo acordado, pero si el arrendador quiere echar (por razones tan raras como la vida amorosa de un tercero, insisto en este absurdo supuesto), está en su derecho y de pagar nada. Y me hace gracia (de esa que te hierve la sangre), que los hipercontractualistas (que las partes fijen las condiciones, ¡todas!, pero no todas todas) sean los mismos que defiendan que la vida de un tercero mayor de edad ajeno al contrato por ley afecte al contrato (sí, vuelvo con lo del hijo, es que fue el primer ejemplo que puso para decir lo lógico que eran ciertos apartados de la reforma). Esos mismos son los que quieren y exigen que sea la ley quien facilite el cumplimiento de ciertas partes del contrato o su resolución (como la parte del desahucio por impago, por eso quieren un proceso específico para ellos y su problemática y no el general para incumplimiento de obligaciones) en vez de abogar por la parte contractual (ahí donde pueden, pidiendo avales solidarios y demás fórmulas, que en cierta medida ya usan bastante), en otras palabras, libertad solo donde pueden salir ganando.

Hablamos además de una vivienda, el inquilino vive ahí, no es ni fácil ni barato mudarse, y se está diciendo que se le puede echar con cierta facilidad a pesar de cumplir con sus obligaciones, no sean tan payasos. Para el arrendador es una fuente de ingresos (como bien dice el abogado, mucha gente pone en alquiler una vivienda para pagarse otra) mientras que el inquilino es el techo, vinculado con un «derecho» como el de la vivienda digna.

El único supuesto en que se pone en juego el techo de ambos es cuando el arrendador pierde, por lo que sea, la vivienda donde vive, ahí sí podemos hablar de que necesita «recuperar» su otra vivienda (y no, acá el matrimonio o la independencia del hijo tampoco hace que se enfrente el techo de dos personas, está claro que ese hijo ya tiene un techo, lo que quiere ahora es un techo independiente pero aun a costa de los progenitores, además de ser un tercero en la relación contractual).

Y aun así, como en cualquier negocio, hay que asumir que el propietario pone en alquiler la vivienda no para hacer un favor a la humanidad, sino para obtener un beneficio económico, esto es, asume un riesgo determinado por un beneficio, no podemos esperar que se le trate como si fuera un alma caritativa cuando le vienen mal dadas, por más que creo que sí hay supuestos en los que se debe permitir un desestimiento del contrato cuando realmente tiene necesidad del bien (él, no un hijo porque quiera vivir mejor, y no cuando quiere vender uno y quedarse con el otro, que eso ya lo puede hacer).

(Lo del tema impositivo para las sociedades de alquiler es otra pirula más, con perdón, que demuestra cómo en este país se favorecen las rentas del capital de forma bochornosa sobre las rentas del trabajo que tributan, de hecho y derecho, más.)

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