Entre autos e hipotecas

Chantal Català, abogada, levantó la liebre hace unos días: Un auto que favorece al embargado y cancela el principal de la deuda ante la adjudicación de la vivienda embargada en favor del banco. A partir de ahí: desinformación. Periódicos que hablan de «sentencia» (no es lo mismo un auto que una sentencia), otros que hablan de que «entregar una vivienda» sirve para «saldar la hipoteca» (lo que no ha pasado realmente), y otras cuestiones extrañas que han enturbiado el debate (recuerdo una tertulia en Onda Cero que hasta que no habló un jurista la cosa se estaba saliendo de madre en interpretaciones la mar de «creativas», por decir algo). Pueden leer el auto de la sección segunda de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2010 dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria dando click acá (PDF).

En este caso, como en tantos otros, es importante tener claro el supuesto de hecho (para que no pensemos, como han interpretado algunos, que el deudor puede ir al banco, «devolver» las llaves del bien hipotecado e irse cantando libre de la deuda), estamos ante un préstamo con garantía hipotecaria sobre un departamento, préstamo que unos años después se amplía y que, ante los impagos del deudor, el banco da por resuelto el contrato y ejecuta la garantía, la finca sale a subasta, donde nadie puja. El banco pidió que se le adjudicara con facultad de ceder el remate a tercero, cosa que finalmente no hizo, se adjudicó dicho bien al banco por poco más que su mínimo legal (50% del valor). También es importante en este caso otro elemento: La AP no aceptó una nueva tasación aportada por el banco al momento de hacer el recurso (inadmisión que no fue recurrida).

Para el banco esta cantidad no cubre el total del principal y reclama, vía ejecutoria, la diferencia. En primera instancia el juzgado dijo que de eso nada, que el principal estaba cubierto y que solo podía reclamar los intereses y las costas (ojo con esto, no se canceló toda la deuda, solo el principal).

Básicamente el juzgado de primera instancia e instrucción Nº 2 de Estella/Lizarra, y en esto la AP le da la razón, considera que el banco se ha adjudicado el bien por poco dinero, que si el bien valía una cantidad (incluso superior a su deuda) resulta «abusivo» que se lo adjudique por poco más de la mitad, como también es un «abuso de derecho» el instar a más embarcos cuando ya se ha embargado la vivienda, tanto el juzgado como la AP argumentan que el principal está cubierto con la adjudicación en tanto el valor real de la finca es superior al que usa el banco para adjudicársela, y que lo que «compensa» la deuda es el valor real, no el de la adjudicación. Este último punto lo veo realmente importante.

Ahora bien, personalmente creo que uno de los problemas de este auto están en el origen, no solo en la ley (que no debería permitir adjudicaciones tan a la baja) sino en el auto en que se adjudica el bien al acreedor (¿poco más que el 50%?), lo cual permite que el banco saque beneficios allá donde hay pobreza.

Hablando de problemas, Chantal Català propone, en la entrada enlazada, una serie de «posibles soluciones» al problema de quedarse sin vivienda pero con la deuda (hay que recordar que una hipoteca no puede cubrir más que un tanto por cierto del valor del bien), propone, por ejemplo, modificar los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), impidiendo que se ejecute el bien por menos que el importe debido (tal vez hablar del principal e intereses sea mucho, pero al menos por el principal), o introducir una opción de recompra en favor del deudor en un plazo de unos cinco años, con lo que se impediría que los bancos vendieran los bienes así adjudicados con grandes plusvalías (durante ese tiempo, propone la abogada, la vivienda podría alquilarse, así el nuevo propietario podría rentabilizar la inversión a la espera de que «se venza» el tiempo para que el antiguo ejercite la recompra) u obligar a los bancos, por ley, a conceder carencias de amortización para quienes han visto sus ingresos reducidos «por causas coyunturales», así por un tiempo razonable mantendría la vivienda solo pagando, por ejemplo, los intereses (y no el principal).

Tal vez una propuesta distinta, que no afectaría de forma negativa a ninguna parte y prevendría de abusos varios, puede ser, que la adjudicación en favor de la entidad bancaria (o personas vinculadas) solo se pudiera hacer por el valor real del bien, ni por el de la subasta ni por el de las escrituras (aceptando así que los bienes pueden perder valor incluso de forma imprevista), un perito lo más independiente posible (nombrado por el juez que debe ejecutar) que valore el precio de mercado del inmueble en el momento de ejecutarlo. Tal vez no siempre se cubra el principal (aunque es previsible que así se haga), pero: a) se evitaría tener que mantener el bien en subasta perpetua (si es que prohibimos que se adjudique a favor del banco); b) se impulsaría que el banco esté realmente interesado en que la subasta salga adelante (puede venderse por subasta por menos que su valor real); c) que se hagan grandes negocios con las «gangas embargadas».

Otras fórmulas intermedias podrían ser el que la plusvalía tras la adjudicación a favor del banco por la venta de la casa vaya, al menos en parte, a cubrir la deuda si esta persiste, incluso obligando a que, entre la adjudicación y la venta efectiva, el crédito no se pueda reclamar (a la espera de ver cuál es el resultado final), esto no libra al deudor ni del principal ni de los intereses, pero entre un momento y otro tiene tiempo de «desahogo» y, en todo caso, evitaría esos grandes negocios. En este caso habría que controlar que estos bienes no se «malvendan», tal vez controlando los procesos de venta pública o los precios de salida (nuevamente, que no puedan ser inferiores a un tanto por ciento del mercado, por ejemplo, un 10%, esto hace atractivo el bien y el deudor no «perdería» mucho, estaríamos lejos de ese «50%» actual).

El tema es complejo y especialmente sensible, nos cuesta desconectar de la parte normalmente perjudicada por todo esto (el deudor), también  nos cuesta olvidar (como expone la AP) que el problema financiero actual viene por culpa de un mal manejo por parte de los bancos (y esa idea de «siempre crecerá»), pero se nos suele olvidar que esto ha ocurrido en parte por los compradores (los «inversores en ladrillo», no los que realmente compraban una vivienda para sí), que no es mantenible un sistema de «siempre gana la banca» (que es lo que pasa ahora) como tampoco lo sería uno en que no se le deje ganar (al menos no dentro de un sistema capitalista -que es donde yo veo el principal problema, todo lo demás son parches-), y que el modelo de las llaves que cancelan la deuda ha costado mucho más al sistema en su conjunto que el que se tiene en países como España (y eso significa coste al contribuyente, esto es, el castañazo en Estados Unidos fue mucho mayor, caída de bancos a puñados y, de paso, unas ayudas financieras que ya lo quisieran como PIB medio mundo).

Y no ayuda nada al debate toda la intoxicación desinformativa de los medios al tratar estos temas.

Por cierto, ya para terminar esta entrada anunciada, Chantal Català Comas escribió hace un par de días una suerte de «continuación» de la entrada sobre el auto bajo el título «¿Es aplicable el Auto de la Audiencia de Navarra a las hipotecas actuales?». Recomendable.

Excurso: Siempre es interesante ver cómo los tribunales y juzgados son capaces de aplicar las normas según el contexto en que han de aplicarse, tal cual manda el Código Civil.

4 Comments

  1. Jomra

    Salud Sr. Pau A. Monserrat

    Muchas gracias tanto por el comentario como por la recomendación en otras redes.

    Es bueno que se debatan ideas, y mejor si se tiene una base para el diálogo como la de la abogada Català.

    Hasta luego ;)

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