Para poder tener un debate serio, siempre se deben evitar las falacias; se debe partir, además, de la buena fe de la otra parte. No hay otra forma de poder hacerlo. Pero a veces la otra parte construye su propio hombre de paja, la otra parte se empeña en mostrarse incoherente a rabiar y ¿con cuál de sus posturas contradictorias debes hablar? A veces eso pasa cuando quieres debatir sobre la realidad mostrada por los medios. No puede ser que un medio te hable de la escasez de la oferta de vivienda, de la necesidad de construir más y luego te cuente cómo hay viviendas vacías por todos lados, sin ningún análisis de por medio; no puede ser que un medio te diga y rediga que el problema del precio de la vivienda en el alquiler está en unos topes impuestos por una ley, así como las dificultades para ejecutar alzamientos, y luego te cuente que en una zona donde hay un serio problema del precio no se topan los precios porque el gobierno autonómico no aplica esa potestad dada por la ley y, además, la morosidad real es baja, sin más análisis; no puede ser que un medio te esté insistiendo machaconamente en las ocupaciones y lo que esto afecta para pequeñopropietarios, donde señalan que hay una caza de brujas contra inexistentes grandes tenedores, y, en la noticia siguiente, te hablen del imperio de veinte mil viviendas en manos de una empresa alemana (nota en tono positivo, en plan: «miren a estos muchachos, qué listos y cómo hacen negocio con la vivienda en España, son unos cracks»). Ah, y, por supuesto, callan sobre la cantidad de viviendas que sí tienen los grandes propietarios. Por supuesto, no se analiza el conjunto de posibles causas y consecuencias, solo se sueltan datos más bien contradictorios.
Los grandes tenedores insisten en que ellos no son la causa del aumento del precio de la vivienda residencial, y hablan de cómo en las zonas donde tienen influencia, en realidad, su alquiler está un poco más bajo que el habitual… esto obvia una realidad: mucho alquiler se detrae de la oferta de vivienda residencial en favor de la turística; además, muchos grandes tenedores sacan viviendas del mercado de alquiler para pasarlo al mercado de la venta, con lo que, por ejemplo, un edificio entero que han comprado a pequeñospropietarios (residentes o que la tuvieran en alquiler) pasa de ser residencial a no serlo.
Y aquí llegamos al siguiente punto que no se suele poner mucho en valor (salvo en medios más alternativos de información): la influencia de los «portales». Esto es, los grandes portales de vivienda (de venta y de alquiler) generan un estado de la cuestión que no es real y caemos en pensar que los precios de venta y de alquiler son los que esos portales reflejan; ojo: esto lo pensamos todas las personas que queremos ver «cuánto cuesta» una casa por donde vivimos o donde queremos vivir, porque es la primera información que veremos si buscamos algo. La información de estos portales, por un lado, ha sido manipulada más de una vez (con, incluso, ofertas de viviendas falsas para poder subir el valor de una zona al poner una vivienda real), junto con el propio funcionamiento de su sistema (es el precio de oferta; las viviendas que más tiempo llevan ofertadas son las que tienen precios más altos para su zona justamente porque nadie las compra o alquila; esas viviendas tiran para arriba el precio porque quienes sí consiguen colocarlas se ponen un poco por debajo de esas), contando que, cuando te muestran que una vivienda ha sido vendida, no ponen el precio al que se vendió, sino el precio que salía en el portal (los precios se negocian siempre a la baja, nunca al alza, evidentemente). Y muchas más cuestiones que ahora no entraré, pero pueden encontrar en notas como la de El Salto, aunque referido a la venta, es similar con la compra.
Un pequeño apunte: el precio ante la notaría muchas veces es inferior al efectivamente pagado. Hay, y no pocas veces, una «mordida» en negro. No me voy a meter con las ventas falsas entre familiares y otras cuestiones similares, pero tampoco podemos obviar que parte del precio no se refleja al momento de firmar la casa (quizá ya no tanto como hace unos años, cuando en medio boom inmobiliario lo que era difícil era evitar pagar ese extra en un sobre).
En el caso de los alquileres, si se usaran más herramientas como las dadas por el «Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda» (SERPAV) para fijar el precio de la propia vivienda, tendríamos algo mucho mejor medido que lo que nos dan los principales portales (en la zona donde vivo, los alquileres en portales no bajan de 850 euros pero para el índice deberían estar, como mucho, a 566 –estoy haciendo la comparación con el mismo inmueble, me da una horquilla «desde» 451–, la diferencia son más de 3400 euros al año desde el tope de la horquilla). Y, lo que decía, si se fija el precio pensando en esos 850 observados en esos portales, se está poniendo al precio de los que no se están alquilando… pero quizá termine con 750-800 euros ya colocado, gracias a esa referencia inflada inicial, con lo que se ha contribuido a la burbuja.
Este aumento inflacionario por el precio esperado gracias a lo que se ve en ese tipo de portales (primera referencia personal sobre precios) genera un círculo vicioso (de hecho, por eso es una burbuja), con lo que, como dicen en la nota enlazada de El Salto, cada vez hay más distancia entre los precios firmados y los ofertados, habiendo pasado del 8 – 12 % al 32 – 44 % en 4 años.
Junto con ellos, llega otro punto poco analizado en los medios más generalistas: el aumento de la intermediación. Cada vez son más personas propietarias (pequeñopropietarias) que para «desentenderse» del alquiler dejan el mismo en manos de grandes inmobiliarias o intermediarias del alquiler o de la venta; ojo, no a la inmobiliaria de toda la vida del barrio (esas van en desaparición), si no en grandes gestoras que, evidentemente, juegan con la de otro. Esta intermediación, necesariamente, sube el precio final (pues algo de ganancia le cae a esa entidad, evidentemente), más allá de que las reformas legales han intentado limitar lo que estas empresas cobran (y a quién se lo cobran; para sorpresa de nadie, muchas veces a las dos partes), lo que vemos es que esas grandes empresas siguen colando todo tipo de gastos que suben, de forma efectiva, lo que cuesta la vivienda; y esto no repercute ni siquiera en el pequeñopropietario. Lo peor es que son empresas que no dan un buen servicio ni a una parte ni a la otra.
Estas empresas, al gestionar bolsas de viviendas, sí tienen una influencia directa, porque prefieren que se suba el precio (determinados elementos de su negocio van a porcentaje). Y cada vez gestionan más contrataciones y la vida de los alquileres. Hace un par de años, el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona publicó el informe «¿Qué impacto tienen las inmobiliarias en el mercado de alquiler y en nuestras ciudades?» (centrado en Madrid y Barcelona, pero creo que es extrapolable, como mínimo, a todas las ciudades grandes y medianas de España), donde sí se ha comprobado que aumenta (y mucho) el uso de la intermediación en el alquiler y que los alquileres con inmobiliaria de por medio suben más que los que no la tienen, además de tener otros costes que el alquiler directo no tiene.
El precio de la vivienda lleva años disparado, y esto afecta necesariamente al precio del alquiler (¿por qué? En gran parte, porque las personas usan mucho una segunda vivienda para pagar su actual vivienda y generar ahorro mediante la acumulación del capital inmobiliario, vamos, que ponen en alquiler una casa –o comprada en el pasado o heredada– para pagarse su actual residencia, total o parcialmente; por otra parte, porque si alguien compra una vivienda para especular o hacer negocio, intentará amortizar lo antes posible el gasto de la compra); en 5 años, la vivienda ha subido más de un 38 %; la subida anual del cuarto trimestre del 2025 fue de 12,9 % entre vivienda nueva y de segunda mano (datos según el INE), el IPC en diciembre de 2025 fue del 2,9 %, con lo que se ve la gran diferencia entre lo que aumenta el coste de vida general y lo que aumenta la vivienda.
En España, tanto el salario medio como el mínimo han subido (por fin) por encima de la inflación, pero muy por debajo del precio de la vivienda, con lo que la capacidad real de compra, a pesar de estar por encima de la inflación el aumento salarial, se encuentra estancada o en descenso por la cantidad de renta dedicada a la vivienda (en compra o en alquiler). Aunque no lo parezca, esto no debería ocurrir (los alquileres se suelen actualizar con la inflación y durante unos años se topó, por la elevadísima inflación, la cuantía máxima del aumento), ¿qué pasó? Entre otras cosas, un aumento absurdamente alto del precio de compraventa y, por otro, una buena cantidad de alquileres «acabados» (finalizaciones más o menos forzosas), con lo que el nuevo alquiler (a otra familia) no tenía «tope» al ponerse el nuevo precio. Esta situación genera mayor inseguridad sobre algo tan básico como el sitio donde vives.
Estos problemas no son solo de España, en Perú o en Estados Unidos (menciono este país porque ha tenido algunos grandes juicios sobre los portales de vivienda y cómo modifican los precios del mercado), así como en gran parte de la Eurozona, la vivienda está sufriendo el mismo destino. Al menos, lo está sufriendo en los sitios donde no hay un parque público de viviendas importante, donde no está controlado este tipo de propiedad y alquiler. No olvidemos que la vivienda es algo absolutamente básico, no se puede tratar con la ficción de que es una mercancía que tiende a un equilibrio perfecto de la oferta y la demanda, cuando tenemos muy claro que su demanda es totalmente inelástica y que es un bien muy particular en cuanto a su venta, alquiler y demás.
Este no es un problema nuevo, ni mucho menos; por poner un ejemplo, en el 2019 en Red Delicias publicamos un estudio «Convivencia y Urbanismo en Caamaño y Las Viudas. Entrevistas», salvo el apartado del precio (donde los alquileres se han disparado, pero también los precios de compraventa), la situación es relativamente similar; y se sigue exagerando la «ocupación» (y confundiéndola con otras figuras totalmente distintas) mientras que lo que vemos son viviendas vacías (muchas siguen en manos de entidades financieras, que echaron a nuestras vecinas y nuestros vecinos de sus casas) y viviendas prohibitivas para los ingresos de la población que vive en la zona.
En fin, sobre la vivienda hay que establecer un debate serio y teniendo en cuenta que hablamos de un derecho básico y algo elemental en la vida de absolutamente todas las personas. La dignidad de las personas pasa, en parte, por una vivienda digna, y esto no puede quedar en manos del «mercado».